5年时间，中国楼市蒸发了整整100万亿，让无数家庭彻夜难眠。那问题来了，钱没了，债还在，这100万亿的窟窿最后会由谁来填？这100万亿到底是谁亏？咱们今天一口气把这个问题说清楚。
 
这100万亿是怎么算出来的？通常是用全国住宅总市值峰值减去当前总市值，比如峰值470万亿，现在350万亿，差值120万亿。但这个算法有一个巨大的问题，它假设所有房子都在同一时间以市场价成交。
 
在现实中，90%以上的家庭只有一套自住房，房价从500万跌到300万，只要你不卖，这200万只是账面浮亏，不是说现金亏损。你家冰箱用了10年贬值到0，你会说冰箱蒸发了5000块钱吗？并不会，因为你一直在用它的居住服务。
 
楼市真正的亏损只发生在三种人身上：高位买入、因为问题被迫清仓卖出的人；高位加杠杆炒房、现金流断裂的投资客；去年买房、今年交房就降价的新房业主。这三类人加一起占所有房主的比例是多少？最多不超过15%。那剩下的85%呢？他们继续住着，月供不变，生活照旧。100万亿是纸面财富的缩水，不是全民口袋的现金消失。
 
那为什么大家还是觉得日子过得紧巴巴的？这就要说到一个常被提起的概念：资产负债表衰退。说白了就是房子贬值了，欠银行的钱却纹丝不动，大家只能跟着拼命还债，经济也就跟着萎靡不振。但咱们得问一句，中国现在真的到了资产负债表衰退那一步吗？
 
要回答这个问题，不妨先看看真正经历过这一幕的国家，也就是日本。日本1990年代那场泡沫破裂，房价跌了七八成，股市腰斩再腰斩，结果是什么？
 
企业和家庭发现，借钱盖的楼、买的地价值不如贷款余额多，于是所有企业集体转向，不投资，不扩张，只还债，银行想放贷都放不出去，信贷连续十几年负增长。这才是真正的资产负债表衰退。
 
那中国现在是这样吗？完全不是。你看这两个关键的指标。
 
第一，企业还在借钱。央行2025年三季度数据显示，制造业中长期贷款增速依然在15%以上，绿色贷款、普惠小微贷款都是两位数增长。一个资产负债表衰退的经济体不可能出现这种迹象。
 
第二，银行还在拼命地放贷，社融存量同比增速维持在9%左右，政府债、企业债都在发。真正衰退的时候，是银行求着你借钱，你都不借。
 
我们现在是反过来的。日本当年是想借钱的人没了，银行干瞪眼。中国现在是借钱的人还在，只是换了一批，从开发商变成了造电池的、造芯片的。日本趴下就没起来，中国只是楼市歇了，别的行业跑得更快，这就是本质上的不同。