担心儿子败光家产，“珠宝大王”豪掷千亿盖楼保资产，靠收取高额租金每年进账几十亿......郑裕彤躺在病床上，看着两个儿子把新世界搞得一团糟，孙女郑志雯在旁边削苹果。他闭上眼睛，做了一个决定：把非核心产业全卖了，拿着上千亿现金北上内地，买楼，收租。
 
郑裕彤1925年出生在广东顺德，13岁到澳门周大福金铺当学徒，后来接手周大福，首创四条九足金，把生意做到全香港。
 
1970年创立新世界发展，和周大福一起构成郑氏家族两大支柱。2016年他去世时，家族财富约2000亿港元，是香港四大豪门之一。
 
但他最放心不下的，是两个儿子。长子郑家纯从1989年开始逐步接班，1989年新世界发展市值约150亿港元，到了2000年前后，因为激进扩张，集团负债高企，市值一度跌到不足30亿港元，郑裕彤被迫在2002年亲自复出收拾局面。
 
次子郑家成则常年醉心收藏和艺术品投资，对地产业务不上心。两个儿子一个激进冒进，一个心不在焉，都接不住这个盘子。
 
郑裕彤做了一个决定。从2012年起，他陆续卖掉非核心资产，把资金调回内地，在北京、上海、广州、武汉、天津等核心城市大量购入商业物业。
 
新世界发展的内地物业投资收入从2012财年的约10亿港元，增长到2026财年上半年的约26.2亿港元。
 
上海K11购物艺术中心2026年一季度出租率达到96.98%，写字楼出租率90.52%。整个集团物业投资收入全年稳定在50亿港元以上，成了新世界最稳的现金流来源。
 
与此同时，他开始培养孙辈。郑志刚，1980年生，哈佛大学东亚文学系毕业，后在斯坦福大学获得MBA，在高盛和瑞银做过投行。
 
2007年加入新世界发展，2012年出任执行董事。2008年他创立K11品牌，把艺术展览、文化活动融入商业地产，上海K11开业第一年客流量超1000万人次，年均客流量持续保持在千万级别，入驻首店总量25家，其中全国首店包括Casetify、Blanksocks等品牌。
 
2020年郑志刚出任新世界发展行政总裁，一度被外界视为第三代接班人。
 
郑裕彤的算盘打得很精。内地商业物业收租是稳定现金流，不需要太激进的经营能力。他不赌儿子能做出多好的决策，只赌内地核心城市的商业地产长期趋势向上。这个判断在很长一段时间里是对的。
 
但2024年9月，郑志刚突然辞任行政总裁，之后连新世界所有重要职位一并辞掉，彻底退出新世界系管理层。集团2024财年录得近20年来首次巨额亏损，接近197亿港元。
 
截至2025年12月底，新世界总债务约1443亿港元，净负债率59.7%，2026财年上半年经营活动现金流净额只有23.2亿港元，同期支付利息接近29.6亿港元。经营回款低于利息支出。
 
郑家开始卖楼。先以超过17亿元人民币卖掉宁波和杭州的部分写字楼、商铺和车位。上海K11被装入公募REIT，预计募集38.18亿元，新世界保留至少20%份额和运营权。
 
上海K11的租金单价在下降：购物中心部分从2023年的每天每平方米18.23元跌到2026年3月的15.65元，写字楼部分从7.52元跌至6.3元。出租率靠降租维持。
 
郑裕彤当年那套“千亿买楼收租保家族”的模式，在过去十年里确实稳住了郑家的底盘。但稳定是有代价的。这种财富跨代固化的模式，不创造新价值，靠的是资产升值加租金收取。
 
上海K11购物中心部分的租金从18.23元降到15.65元，写字楼从7.52元降到6.3元，出租率靠降租维持。中小企业在一线城市核心商圈开店，要承担的就是这个租金水平。
 
当香港豪门的资产代际传承靠的是这些商业地产的租金回报时，每一平方米的租金都由在里面做生意的中小商户来扛。
 
郑裕彤用千亿买楼收租，保住了家族的底盘。但富过四代的密码，不只是买对了楼，还得有人接得住。郑志刚离开了，孙女郑志雯进入新世界提名委员会，逐步靠近权力核心。
 
郑家纯重新出任新世界百货中国主席。这个家族还在调整，但郑裕彤当年定的那条路。内地核心城市收租仍然在跑。
 
你觉得，当一个家族把千亿资金沉淀成内地核心商圈的商业物业，靠收租实现跨代传承的时候，中小企业为高租金买单这件事，到底该怎么看。