山东，一老太太从宁波被老姐妹叫去玩，结果被带去看海景房。老太太被几个人围着劝说，稀里糊涂就动了心，可手头没钱。谁知，现场有人支招，通过操作保单贷款，当场凑了近 20 万首付。

买房时，工作人员反复叮嘱她 "别告诉孩子，给个惊喜"。老太太信了，硬是一个人扛了一年分期，前后掏了 37 万多。直到实在还不动了，才跟儿子坦白。

儿子找开发商商量退房，结果对方发来一条违约金短信，金额算出来近 400 万，虽然后来发现是多算了个零，但这事把全家人都吓懵了。

让郑先生最想不通的，不是那条短信上的数字，而是母亲手里那张压了好多年的人寿保单，怎么就在一个下午变成了购房首付。 保单质押贷款这件事，本来是一项正规业务。

投保人交了多年保费，保单积累了现金价值，急用钱时可以按一定比例向保险公司借出来，利息比普通消费贷还低一些。

问题在于，这笔钱取得太容易了，只要手机在手，验证码一填，钱几分钟就到账。2018 年前后，一些跨界做房产销售的人就盯上了这个口子，专门找手里有保单的中老年客户，现场代为操作、当场刷卡，钱还没在老人账户里停留一天，就已经进了售楼处的 POS 机。

监管并没有放着不管。2020 年 10 月，当时的中国银行保险监督管理委员会（现国家金融监督管理总局）对外发布《人身保险公司保单质押贷款管理办法（征求意见稿）》。

对这项业务拟定监管规则：办理时必须核验投保人本人的真实意愿，身份识别、视频认证、手机验证码缺一不可，严禁任何第三方代为操作；贷款资金的用途也有明确边界，不得违规流入房地产领域。

换句话说，推荐人拿着老太太的手机一通点击，本身就踩在了红线上。 从民事法律的角度看，这一环也不牢固。《民法典》第一百四十七条写明，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构撤销。

老太太对贷款利息怎么算、分期要还多久、每月六千多块能不能还得起，当时大概一样都没弄清楚，只记得对方说 "能想办法"。

第一百四十八条管的是欺诈，如果销售人员当场编造了房子稳赚不赔、贷款不用自己还之类的说法，受害人在知道撤销事由后一年内，可以请求法院撤销合同。

这类 "低价游加看房" 的路子，早些年在山东乳山、威海，还有海南、云南一些地方都不少见。起初只是文旅地产的一种推广办法，后来慢慢演变成固定流程：旅费压得极低，行程排得极满，看海的时间不多，进售楼处的时间很长。

几个人围着一位老人轮番讲，最后再补一句别告诉子女。2022 年 4 月 8 日，中央政法委会同中央网信办、最高人民法院、最高人民检察院、公安部、住房和城乡建设部、文化和旅游部、市场监管总局等部门。

在全国启动了打击整治养老诈骗专项行动，诱导老年人高价购买异地海景房、避暑房，正是被列入重点的内容之一。半年行动下来，全国破获涉养老诈骗刑事案件 3.9 万起，追赃挽损 300 余亿元。

一批违规中介和销售人员被依法查处。《消费者权益保护法》第九条、第十条保障的自主选择权和公平交易权，在那段时间被反复拿出来讲。

至于那笔让全家吓懵的违约金，法律上其实早有尺子。1999 年的《合同法》第一百一十四条就定下了原则，约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求适当减少。

2009 年最高人民法院的合同法司法解释（二）第二十九条，进一步给出了一个参照线，超出损失 30% 的，一般可认定为过分高于损失。

2023 年 12 月 5 日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六十四条、第六十五条，又把裁量因素细化成履约情况、过错程度、预期利益、缔约地位是否平等。

《民法典》第五百八十五条第二款，是这条路径最终的落脚点。 拿这把尺子量一量就清楚了。房子总价 59 万，老太太已经交进去 37.6 万，开发商真正的损失无非是资金被占用的那点利息。

离 39 万多还差得远，更不必说那个多挪了一位小数点、凭空长到 396 万的数字。郑先生现在手里只有一份购房合同，分期协议还在对方那儿，中介负责人话说得硬，让他走法律程序。

他犹豫的其实不是道理站在哪一边，而是打完这场官司要耗多久。而他母亲一直没说的那句话是，当初签字那天，屋子里到底有几个人。

信源：南方 +