最近很多中介说 高盛预判到年底房价要涨15%。实际上高盛没怎么说。简单聊几句。

高盛最准的时候，往往不是它喊“全资产上涨”，而是它只给一小块资产投票。扎心点说：这份报告，跟全国所有房子没关系，它只认一线核心区。

最近高盛说年底可能全资产上涨，市场炸锅。可你仔细看，它讲美元、油价、美联储、股债，最后落到中国楼市，也没说全国普涨。它说的是上海深圳今年底见底，2026到2028核心房价修复15%。注意，15%是三年累计，年化不到5%。不是暴涨，是修复。

那这是不是意味着全国楼市要翻身了？别急。高盛划了边界：一线核心区、地铁沿线、配套完善的次新房。远郊大盘、无配套老破小，它依然看空。全国平均可能修复3%左右，弱三四线还在调整。所以这不是涨价令，是结构令。

那现在到底能不能买？看数据，不看口号。上海3月二手网签31215套，五年来第一次破3万；8月淡季还成交20433套，同比增18.4%。北京连续6个月站在1.3万套以上。外资也动手了，上海一季度大宗交易98.6亿，外资占45%。但转折来了：这些钱只扫核心商圈和顶级豪宅。你买错地方，回暖跟你没关系。真正纠结的是，核心区已经在修复，但大涨不在明天，主要在2027到2028。所以核心优质拿住，想上车盯核心区地铁品质次新，劣质资产趁窗口置换。

那普通人是不是又被平均了？这就是最扎心的。城镇家庭总资产里，房产占69.3%。如果股债涨、房价不涨，所谓全资产上涨就是伪命题。可历史也告诉我们，流动性宽松时股债房会同步，但从来不是所有房子同步。2009年一线新房涨37%，2020年全美房价涨38%，都是核心资产先走。现在摩根大通、瑞银、施罗德也都在看核心城市。所以别把结构当全面，别把修复当暴涨。高盛准不准不重要，重要的是它只给一线核心区结构性修复投票。你在核心，才有资格谈回暖；你不在核心，趁窗口换仓，别在底部割掉好资产。