韩国“全租房”并非免费住房，而是一笔由租客提供、以居住权抵偿利息的巨额融资。全租押金通常相当于房屋市值的50%至80%，租期内一般不交月租，合同结束后房东应返还押金。租客若通过银行筹款，实际住房成本就是贷款利息、资金机会成本及押金无法收回的风险。

这种制度曾适应韩国住房金融不发达、城市化迅速推进的环境：房东获得近似无息资金，租客用放弃利息换取居住权。但它有一个容易被忽视的问题——租客不只是消费者，还是房东的债权人；房屋则同时承担居住、抵押和融资工具三种功能。

当房价上涨、后续租客愿意支付更高押金时，资金链可以持续滚动，甚至催生以少量自有资金购入多套住房的“缺口投资”。

一旦房价和全租价格下降，新租客提供的押金不足以偿还旧租客，房东就可能被迫卖房，形成“房价下跌—押金缩水—抛售增加”的反馈链。韩国国土研究院指出，韩国住房市场自2022年8月转弱后，全租押金无法返还的风险随之上升；路透社也报道了相关诈骗和押金损失问题。

因此，全租制不适合被简单理解为刺激楼市、减轻租金压力的工具。它只是把显性的月租，替换成高额本金占用和信用风险。若缺少押金托管、优先受偿、房屋估值和返还担保机制，所谓“免租”可能只是把风险从银行资产负债表转移给普通租客。

本文信息来源于韩国开发研究院、韩国国土研究院、仲量联行及路透社相关资料。