内蒙古包头，业主安女士一套空置五年的毛坯二手房，被小区前物业工作人员私自占用半年，屋内墙面被打孔、私接水电，还摆放了祭祀相关陈设与美甲工具。

安女士报警处理后，占用房屋的男子写下租金欠条便连夜搬走。物业对此推脱责任，声称涉事人员早已被辞退，事前并不知晓此事。

可等到安女士筹备进场装修时，又遭到物业阻拦；物业以小区电梯已使用 18 年、运输建筑垃圾容易损毁设备墙体为由，要求安女士缴纳装修保证金，安女士无法接受该要求。

这件事发生时，包头正推进住宅小区物业服务整治。2026年6月24日，包头市政府办公室印发《包头市住宅小区物业服务提质增效行动方案》，把捆绑收费、重复收费、违规加价、乱收费列入整治范围，并专门关注装修押金只收不退等问题。

物业可以对装修中的电梯和公共区域安全提出要求，但收费项目、收费标准和依据应依法公示。内蒙古自治区物业管理条例也明确。

业主装修前应告知物业，物业可提示合理注意事项并进行必要检查；装修确实造成公共部位污染或共用设施损坏，责任人应修复或承担费用。

类似的空置房纠纷并非第一次进入公众视野。2019年4月，南京缪女士的母亲与南京市鼓楼区房屋征收管理办公室签订安置房购房协议，房屋位于栖霞区兴贤佳园尚贤苑。

10月29日交清房款后，缪女士一家跟随物业验房，进门发现屋内已经有人打麻将。第二天，物业报警，警方了解到使用房屋的是隔壁101号业主。调解中曾提出5000元房屋使用及折旧费用，缪女士没有接受。

物业负责人当时称，该房源此前空置约15年，物业也是验房时才发现被邻居打开使用。这个案例留下一个很清楚的事实，房屋长期闲置，并不等于别人可以自行进入使用。

再回到包头。安女士2021年购买79平方米二手房，没有装修入住，2023年查看时未发现异常。到2026年准备施工，安女士发现墙面有打孔，房内有美甲工具，并存在用水用电痕迹。电表记录显示，从2026年1月起已经持续用电。

公开报道显示，涉事男子曾是小区物业工作人员。警方、社区、物业参与协调后，男子写下欠条，承诺支付占用期间的房租，随后搬离。

物业随后给出的说法却把争议推向另一层。接任工作人员称，涉事男子几个月前已经被辞退；安女士房屋门锁曾损坏，其他住户还往空房里放过垃圾，物业清理以后，男子未经登记、未通知业主便进去存放个人物品，物业此前并不知情。

安女士带装修队进场后，物业又以电梯已使用18年、运输建筑垃圾可能损坏设备和墙体为由要求缴纳保证金，并提出可以用物业费抵扣，安女士没有接受。

这里不能简单认定，只要占房者曾是物业员工，全部损失就当然由物业公司承担。最高人民法院2024年发布的民法典侵权责任编司法解释进一步明确，用人单位责任的关键，在于工作人员是否执行工作任务。

行为内容、时间、地点、受益人以及是否体现单位意思，都可能影响判断。如果占房纯属个人行为，第1191条未必可以直接适用；但物业若在门锁、门禁、巡查、安全管理等环节存在自身过错，仍可能按照过错程度承担相应民事责任。

因此，这起纠纷后面真正需要查清的，是涉事男子如何进入房屋，物业何时可能发现异常，半年持续用电为何无人察觉，装修保证金依据哪份合同或管理规约收取。

安女士保留的电表记录、房屋损坏情况、欠条、报警及调解记录，以及物业内部登记资料，都可能影响责任划分。男子个人行为、物业管理责任和装修管理依据，才是后续处理绕不开的三条线。

信源：九派新闻