山东烟台近10年的二手房价格变化趋势：
2017年，均价约7056元/m²，同比上涨22.31%。
特征：棚改政策全面落地，烟台楼市开启上涨周期，莱山、高新区热度攀升，大量拆迁刚需、外地养老购房者集中入市，大量新盘集中入市，投资置业的热度逐步升温。

2018年，均价约8629元/m²，同比上涨22.29%。
特征：市场热度冲到本轮周期顶峰，全城房价普遍走高，改善大户型的价格大幅上涨，市场追涨情绪浓厚，不少投资者看好烟台海岸线的规划，批量入手滨海投资房源，远郊新区的楼盘销量同步走高。

2019年，均价约8914元/m²，同比上涨3.30%。
特征：房价触及本轮周期最高点，上涨速度大幅放缓，城市刚需购买力被持续透支，新房库存持续走高，外地投资客观望情绪加重，滨海远郊楼盘去化周期不断拉长。

2020年，均价约8472元/m²，同比下跌4.96%。
特征：楼市迎来行情转折点，疫情冲击，叠加旅居、投资需求大幅收缩，各大开发商推出降价、车位赠送等优惠，二手房业主开始小幅让利出售，市场观望氛围浓厚，房价正式由涨转跌。

2021年，均价约8136元/m²，同比下跌3.97%。
特征：房价进入持续阴跌阶段，成交主力仅剩本地刚需与置换人群，牟平、海阳等远郊滨海二手房流通性变差，早年海景投资房源挂牌量激增，炒房客逐步降价离场，楼市区域分化开始显现。

2022年，均价约7615元/m²，同比下跌6.40%。
特征：房价下行幅度进一步扩大，本地年轻人口持续外流，购房需求基数不断缩小，全市二手房挂牌量持续走高，芝罘、莱山等区域的核心配套房源相对抗跌，远郊海景房跌幅持续拉大。

2023年，均价约6948元/m²，同比下跌8.76%。
特征：房价加速下探，市场转为买方市场，二手房议价空间持续扩大，大量闲置多年的海景投资房大幅降价仍难成交，房企以价换量成为常态，全年没有明显回暖行情。

2024年，均价约6327元/m²，同比下跌8.94%。
特征：下跌趋势持续延续，主城核心学区、地铁沿线房源价格小幅坚挺，蓬莱、海阳、牟平等滨海片区房价持续缩水，人口流出叠加海量库存压制，全年房价没有出现阶段性反弹。

2025年，均价约5764元/m²，同比下跌8.90%。
特征：二手房成交价跌至近10年低位，全市二手房挂牌房源居高不下，多数滨海小区的价格较2018年高点跌幅明显，外地旅居投资需求基本退场，仅本地自住刚需支撑少量成交。

2026年（截至目前），均价约5491元/m²，同比下跌4.74%。
特征：房价依旧保持下行态势，但同比跌幅明显收窄，市场进入长期筑底阶段，库存压力依旧严峻，区域分化愈发明显，芝罘、莱山成熟配套住宅价格韧性更强，远郊滨海低价房源占据市场主流。

总的来说，2017～2018年依托棚改红利、外地滨海养老投资的需求，烟台二手房的价格达到顶峰，2019年之后随着本地购买力透支、年轻人口持续外流、海景投资需求萎缩、新房二手房库存积压，房价连续7年逐年下滑，市场从投资炒房主导的卖方市场转变为刚需自住主导、买方掌握议价主动权的市场，主城核心配套住宅保值能力远优于牟平、海阳等远郊滨海投资房源。