陕西西安，一男子出售了套 价值365万的商铺，可买家当时只付了 20 万首付，剩下的说走银行贷款，随后，连哄带骗的提前完成了过户。谁知，商铺到手后，买家立马变脸，以各种理由拖延，死活不肯支付尾款。男子走投无路，只好告上法院。谁知，法院一查，三观震碎。

原来买家早已神不知鬼不觉，将商铺两次抵押，套现600多万全落了自己腰包。他火急火燎申请强制执行，但结果让他欲哭无泪。

这事得从去年夏天说起，西安的老张经营建材生意多年，手里攥着一间临街商铺。孩子要去外地定居，他想着变现支持孩子买房，就把商铺挂了 365 万的价。

没几天，中介就带来了买家小李。小伙子看着挺实在，说话办事都爽快，当场就拍板要买房。

小李说自己资金周转有点紧，先付 20 万首付，剩下的 345 万走银行按揭。还拍着胸脯保证，银行那边都打通关系了，过户后一周内贷款准能到账。

老张一开始也犹豫，毕竟首付才不到总房款的零头。但小李嘴甜，还主动提了违约金条款，说逾期不到账每天赔千分之一，又找了中介做担保。

架不住对方软磨硬泡，加上中介在旁边敲边鼓，老张心一软就答应了。过户手续办得挺顺利，拿到不动产登记证那天，小李还请老张吃了顿饭，说等贷款下来再好好感谢。

可等老张回到家，事情就变味了。

约定的一周时间到了，贷款没到账。老张打电话问，小李说银行审批出了点小问题，再等等。

这一等就是半个月，每次联系，小李不是说材料不全，就是说行长出差了，总有各种理由推脱。

老张越想越不对劲，跑到银行一问，人家压根没收到小李的贷款申请。

这时候他才慌了神，赶紧找中介，中介也联系不上小李了。

走投无路的老张只能起诉，要求小李支付尾款并承担违约金。法院立案后调查，结果让老张倒吸一口凉气。

小李在过户当天，就拿着新办的不动产证，找了家民间金融公司做了第一次抵押。

商铺评估价被做高到 500 万，他贷出来 350 万。

没过三天，他又通过另一家贷款公司做了二次抵押，凭着商铺的剩余价值，又套了 280 多万。

前后不到一周，630 万就进了小李的口袋，而老张的 345 万尾款，早就被他抛到了九霄云外。

更可气的是，小李拿到钱后，立马把资产转移了，名下除了这套已经抵押两次的商铺，啥都没剩下。

老张胜诉后，赶紧申请强制执行。但法院查来查去，确实找不到可供执行的财产。

这套商铺虽然是涉案财产，但两次抵押都办理了合法登记，抵押权人享有优先受偿权。

也就是说，就算将来拍卖商铺，卖的钱得先还两家贷款公司，剩下的才能给老张。可按照现在的情况，商铺拍卖款大概率不够还抵押款，老张很可能血本无归。

这结果让老张欲哭无泪，自己忙活半天，不仅没拿到尾款，连传家宝似的商铺都没了。

其实这事儿，老张真的踩了太多坑。

首先就是没走资金监管。现在很多城市都有二手房交易资金监管服务，买家把钱存进监管账户，过户完成后银行再把钱打给卖家，全程安全无风险。

可老张图省事，听了小李和中介的忽悠，直接放弃了这个保障，等于把主动权完全交给了对方。

其次是提前过户太草率。首付只收了 20 万，连总房款的零头都不到，就把产权过户了，这等于给了小李操作的空间。

要知道，房产过户后，买家就是合法产权人，就算没付尾款，他也能拿着房产证去抵押。

还有就是没核实买家资质。后来老张才知道，小李早就欠了一屁股债，买商铺就是冲着抵押套现来的，从一开始就是个骗局。

如果老张当初花几分钟，在中国执行信息公开网查一下，就能发现小李的失信记录，也不会掉坑里了。

这事儿也暴露了二手房交易的一个漏洞：只要完成过户，产权就发生转移，买家即便没付清房款，也能利用产权进行抵押。

虽然法律上支持卖家追讨尾款，但如果买家提前转移资产，执行起来难度极大。

就像老张这种情况，小李已经把钱挥霍一空，就算法院把他纳入失信名单、限制高消费，老张的损失也很难挽回。

律师后来提醒，遇到这种情况，其实可以申请法院对买家进行审计，看看资金流向，如果能证明买家是恶意转移财产，还能追究刑事责任。

但审计需要申请人预交费用，而且能不能追回钱还是未知数，老张现在也陷入了两难。

现在二手房市场里，类似的骗局不算少见。骗子专挑着急变现的卖家下手，用少量首付诱骗提前过户，然后迅速抵押套现，让卖家钱房两空。

说到底，还是要记住一点：二手房交易，钱不到手，坚决不过户。

就算对方说得天花乱坠，就算中介拍着胸脯担保，也不能松口。

走正规的资金监管流程，虽然麻烦点，但能最大程度保护自己的权益。

还有就是一定要核实买家的身份和资质，别光听对方说，自己动手查一查，花不了多少时间，却能避免大损失。

老张的遭遇确实让人同情，但也给大家提了个醒。

现在赚钱都不容易，几百万的交易，一步错就可能满盘皆输。