马光远直白剖析上半年楼市：局部房价小幅回暖，全民普涨美梦彻底破碎

楼市稍有一点回暖苗头，不少人就迫不及待喊牛市归来、房价大涨。不得不说，这种看法太过片面，完全看不清当下楼市的真实格局。经济学家马光远复盘2026年上半年楼市，一针见血点透真相：如今房地产早已告别全国同涨同跌的时代，市场极度分化，只有极少数核心城市局部回暖，绝大多数城市依旧在低位徘徊。

放在前几年，楼市行情简单粗暴，行情一来大小城市一起上涨。但这套老逻辑，在现在的市场彻底失效。当下的楼市最大特点就是“冰火两重天”，好城市、好地段慢慢回血，普通城市、偏远地段持续遇冷，再也没有普涨的机会。

北上广深是本轮市场修复的最大受益者。核心城区优质二手房议价空间大幅缩小，热门改善房源成交速度明显加快，少数优质房源甚至出现价格回弹。核心地块土拍热度回升、地价坚挺。归根结底，一线楼市有持续人口流入、城区土地稀缺、配套资源顶尖三重支撑，市场底盘足够稳固。

但这份回暖极其吝啬，根本不会向外扩散。杭州、成都、合肥等强二线省会，靠着省内人口和产业优势，主城核心区行情相对稳定。可只要跳出主城区，近郊、新区新房库存积压严重，去化缓慢，价格根本撑不住。核心区稳、郊区凉，已经成为二线城市的常态。

至于全国数量最多的三四线城市和县城，基本和房价反弹彻底无缘。多数小城人口常年外流，没有成熟产业支撑，新房持续大量供应，库存居高不下。即便各地陆续出台降首付、购房补贴等托底政策，也只能小幅缓解去化压力，根本撬动不了房价上涨。

楼市彻底分化、告别普涨，背后的逻辑很直白。
第一，核心城市严控主城供地，优质房源越来越少，成本自然走高；中小城市持续供地，房源严重过剩。
第二，前两年积压的刚需、置换需求，借着降息、减税的政策红利集中释放，推高了核心城市的成交量，这只是阶段性修复，不是全面行情反转。
第三，购房者越来越理性，不再盲目跟风买房，资金主动扎堆优质城市、优质地段，缺乏价值的房产逐渐被市场冷落。

马光远特别提醒，千万别被短期成交热度误导。上半年的回暖只是结构性局部修复，不是新一轮楼市行情启动。未来市场里，绝大多数房产只剩下居住功能，远郊新房、县城房源想要靠买房增值，基本不现实。

楼市大环境早已彻底变天，“闭眼买房赚钱”的时代彻底终结。国家坚持房住不炒的基调不会动摇，大水漫灌式的全面刺激不会再来，房地产稳步回归居住本源。还抱着过去普涨老思维看待楼市，最终只会误判形势、踩坑被套。

免责声明：本文整合经济学家马光远公开楼市研判观点，相关行业数据均来源于国家统计局、正规第三方地产研究公开资料，内容仅为经济楼市话题客观探讨分析，不构成任何购房、房产投资决策建议。各地楼市存在明显区域差异，个人置业请结合自身实际需求与当地政策综合考量。