就在今天，地产股集体涨停，碧桂园盘中更是一度涨超百分之三十。房地产真的见底了吗？消息面上的直接催化点是国务院在五月二十八日印发的城市更新十五五规划。据多家机构测算，十五五期间城市更新市场的总容量预计将达到十五万亿到二十万亿元。
 
再说具体的目标数字，十五五期间将改造城镇危旧房约五十万套，新开工改造城镇老旧小区约十一点五万个，城中村改造约四千个，改造提升老旧街区、场区约一千五百个。在基础设施方面，要完成城市地下管网改造三十六点五万公里，改造存量应急避难场所五万个，城镇房屋基础信息数字化率要达到百分之九十五以上。
 
那这个钱到底从哪里来？真正关键的是中央财政提供支持，地方政府允许通过发行专项债券来为符合条件的城市更新项目建设提供资金。这份规划通篇在用词上没有出现任何类似于刺激楼市或者给开发商输血之类的话。它的核心逻辑是从增量扩张转向存量提质，从土地财政转向资产运营，这和地方以往那种大拆大建加卖地盖楼是完全不同的路径。
 
二零二六年一至四月，全国商品房销售额是二点三万亿元，同比降幅收窄了二点一个百分点，但还是下降了百分之十四点六。房地产开发投资额也还在下降，前四个月同比下降了百分之十三点七。土地市场就更不用说，一季度全国实现土地出让金同比下降了百分之三十一点四。
 
说白了，以卖新房为驱动的传统模式确实拉不动了。对于像万科、碧桂园这种以住宅开发和销售为主的老牌开发商来说，过去这几年的日子确实不好过。最核心的问题是现在的房价抑制了购房者的购买力。全国居民的人均收入和支出增长水平跟不上房价的增长速度，这也是导致房地产行业困境的直接原因。
 
根据国际惯例，通常认为房价和居民年收入的比值在三到六倍之间为合理区间，是衡量一个地区房屋价格高低和居民购买力的重要指标。而住房研究机构的数据显示，经过此轮房地产调控，一百个重点城市自二零二零年以来，房价收入比已经连续四年下降。
 
根据监测的一百个重点城市来看，二零二三年房价收入比为十一点五，相比二零二二年下滑百分之六点七一，降幅扩大二点五四个百分点，房价收入比为近五年最低水平，依然超过国际惯例的合理区间。所以想要达到房地产供需平衡，一方面除了降低开发速度，另一方面还要提升居民的收入水平。
 
然后我们再来说说货币层面。房价为什么在过去那几年涨得那么猛？一个很核心的推手就是长期低利率和流动性极度宽松。你看过去这几年，中国的基准利率长期维持在百分之二左右，这代表融资成本很低，借钱的门槛被极大降低。而与此同时，M2货币总量持续上涨，市场上的钱越来越多，直接推动了资产价格的集体抬升，而房产就是那个最先被资金盯上的超级资产。
 
在这种情况下，无论是房企还是购房者，大家都开始疯狂加杠杆，贷款买地，贷款买房，你不借钱就是吃亏。这种金融逻辑就像是时代的游戏规则，不玩就会被甩下去。一旦房市销量开始下滑，房企的高周转、高杠杆就立马变成了高风险，现金流断裂、债务违约，那些曾经风光无限的开发商不就一个接一个暴雷了吗？
 
更关键的是，房地产对就业的影响也非常大。二零二一年，中国房地产涉及的在编从业人数就达到一千五百万左右。而且光是二零零四到二零二零这十几年期间，城镇人员房地产业就业人数从一百三十万增长至五百二十五万人，复合增长率高达百分之九点一二，远高于城镇就业总人数百分之二点七的增速。
 
而且房地产还能够带动上下游五十多个行业，超百分之二十八的就业弹性变化。房地产行业经济增加值带来的就业吸纳能力约占三成。简单来说，房地产行业就像一块海绵，发展好的时候能吸纳大量就业，贡献经济增长，低迷的时候挤出的失业人员也给整体经济带来了压力。
 
现在国家一下子给出一个十五万亿级别的城市更新存量市场，对于这些有项目经验的大开发商来说，就是一个巨大的收入来源。这次国家不再通过信贷放水去拉新建商品房市场，而是用存量提质改造的方式，给整个房地产行业注入真金白银。
 
过去我们讨论房地产生死，关心的核心是卖了多少房。而从这份规划往后看，我们需要看的是地下管网改造了多少，老旧小区加装了多少电梯，城中村释放了多少空间，彻底推动房地产从增量扩张转向资产运营。