问你个问题：如果你想开店，你会在什么时候去找铺子？
 
A、周末
 
B、工作日
 
好，给大家3秒钟思考，并将答案打在评论区。
 
说实话，绝大多数人都会选周末，因为周末人多，看起来有气氛。但你在这时看到的很可能都是假象。所以，今天这条视频我会教你如何分辨一个商圈到底是真热闹还是假热闹。内容全是干货，建议点赞收藏，以免需要的时候找不到了。
 
首先，在考察一家店的流量时，你至少要看三个时段，而且这三个时段要按你的生意类型来选。比如，你要判断一家快餐店的午市，你晚上去观察，数出来的客流又有什么用呢？不同生意的决定性时段差别很大：像早餐店的生死线在早高峰，快餐的关键是午高峰，而烧烤和大排档则看晚上，至于商场零售类就要看周末和节假日了。所以，你要调研的是你这个生意真正靠什么时段赚钱，然后你再挑那个时段去看、去数、去感受。
 
但光看一个时段往往是不够的，你要看的是三时段对照：重要时段、次要时段，以及最差的时段。当这三个时段都看完，你才能拼出一个相对完整的客流轮廓。举个例子，你在考察一个商场里的奶茶档口，周末下午去了一次，很多人排队，氛围很好，所以你会怎么做？
 
A、直接拿这个数据去算租金合不合适？
 
B、再去看两个工作日的中午和下午。
 
如果你直接选A，那踩雷的可能性就会很高。要知道，商场奶茶周末的数据往往会比工作日好。
 
好了，三时段对照讲完了，接下来再说件更重要的事：这个铺位的时段结构跟你要做的生意匹不匹配？关于这点，我们要着重看这几个地方：
 
一、高峰时段你能不能抓住？比如你做早餐，但这里的人流高峰在晚上；又比如你做夜宵，高峰时段却在中午。
 
二、高峰持续多久？这一点很容易被忽视。10分钟的高峰跟一小时的稳定高峰差别非常大。高峰太短，意味着你很可能被排队的假象给骗了。这就好比一家奶茶店午后爆单20分钟，其余时间冷冷清清，但这20分钟可救不了一天的房租和人工。
 
三、低谷期有多长？虽然低谷本身不是死局，但它对你的成本结构要求很高。低谷长的铺位相对来说只有两条活路：要么你的刚性成本极低，要么你有很强的补时段办法，比如外卖、到家配送、预约制或团购核销之类的。但这些补法能不能真正跑通，都是后面的事了。而在选址阶段，你能做的就是先识别这个风险存不存在。
 
好，时段结构也讲完了，那接下来就是剔除干扰因素了。这里我大概说三点：你调研那天商圈有没有搞活动？附近有没有施工或临时封路？当天的天气是不是特好或特差？如果有这几种情况出现，那你数出来的数据基本都不会准确，而且你还要记录下这些干扰，免得后面再判断时忘了。同时，你还要再换个时间复测，并拿同类日做对照。所谓同类日，就是工作日对工作日，周末对周末，最好不要混着比。
 
这里有个很容易踩坑的地方：比如某商圈正在做促销活动，人山人海，你又恰好那天去调研，回来信心大增，结果等你签了合同才发现，平时这里根本没几个人。这就是只看最好一天所带来的代价——白忙活是小事，钱没了才是大事。像这种活动所带来的临时聚集，不能代表可持续的客流。所以，你要判断的是活动前后的对照，看非活动期间这个地方的正常状态是什么样的。如果正常状态也能支撑你的保守测算，那才算站得住脚。
 
看到这里，我想问问大家：如果你去调研那天商圈正好在搞活动，而你最近又没有时间去二次考察，那你会选A、当天继续数，回来再减半估算，还是选B、等后面有时间了再说呢？可以将答案打在公屏上。
 
最后再给大家说一下客流判断。如果这三个时段的差异非常大，而且你又说不清原因，或者原因是你控制不了的，那这个铺位的客流就属于不可预测，这种情况的风险是相对较高的。如果三时段的差异你能解释清楚，而且这个差异是跟你的生意相匹配的，那就是可预测的，是相对正常的情况。
 
就拿夜宵店举例，它白天冷清，晚上热闹，这是天然的业态特性，所以你看的就是夜间时段能不能稳定，白天数据再差也不影响判断，这就叫可预测差异——业态本身就是这样运转的。但如果你开的是社区便利店，工作日和周末客流差了将近一倍，而且你又说不清楚为什么，那就要小心了。很多人会把差异巨大理解成“有潜力”，觉得只要运营好，低谷期也能拉起来。但说实话，很多时候那个差异不是你想变就能变的，若你强行开进去，大概率是会栽跟头的。