说卖就卖！
13亿！洛阳把隋唐洛阳城给“卖”了？
听到这个消息，很多人第一反应是，是不是地方财政揭不开锅了？连祖产都不要了？

洛阳这次不是倒贴卖老家，而是把13亿元资金用现代金融包装、用未来景区的营业收入做“资本化生意”。

归根结底，没有人把文明遗产卖给外来资本，是“经营权”的故事——未来18年，明堂天堂、应天门、九洲池三大景点所创造的现金流，被打成了一份份“收益凭证”。

在上海证券交易所公开发售，来自天南地北的投资者第一次参与到一座古城的未来收益里。

再仔细看，这里面的金融设计让行内人直呼“精妙”，发13.01亿元的规模，绝大部分是优先级，利率3.2%，在现在低息的大环境下不低了。

产品期限有点天才逻辑，用“3+3+3+3+3+3”年的结构，每三年给投资人一次“走人还是留下”的机会，资金的流动性给足了。

原始权益人是洛阳历史文化保护利用发展集团，运营三大景区的主力军；平安证券操盘设计；河南中豫信用出“保险”，万一哪年景区现金流闪了腰，有第三方来兜底。

关键还有洛阳文旅国企做AA+信用背书，整个链条里，所有重要玩家悉数在列，每一环都能查到信源。

中国以前做REITs——简单说就是打包基础设施未来收益、拿来公开发售——大多是高速公路、产业园区这些资产。

文旅这个行业，现金流难预测，但现在，洛阳以一己之力，把文化旅游“证券化”，不只是融资方式的突破，更是中国文旅项目第一次被主流金融市场当作“好生意”看待。

此前，文旅行业的问题很现实，文化和旅游部数据，全国文旅国企总资产12.7万亿，放眼一看，绝大多数都坐在账面上，不能产生现金流，负债却高得吓人。

运营压力巨大，70%的5A景区负债超过60%，洛阳这步棋，是金融工具帮助它们提前把未来的收益“拉回现实”。

一下子有了13亿元现金流，能做新开发，能投数字文旅，还能修缮优化，把老本盘活。

更值得琢磨的是，这种结构还能为投资人提供防护罩。

中豫信用创设的全国首个REITs信用保护凭证，本质就是一份保险合同：一旦景区营业收入不能实现预期，保险公司出面兜底。

这种金融创新直接拉低全产品风险，让传统长期资金——比如保险、理财、基金等——肯放心大胆地参与。

金融市场每一个新产品的出现，背后一定有现实决策的驱动，2022年国务院明确提出，要通过REITs等方式，把存量资产活化，吸引社会资本参与。

2024年，国家发改委发布政策，明确REITs项目发行要常态化。

政策给出东风，资本马上行动，全国文旅资产证券化率不到0.5%，但资金压力是全行业的共患，洛阳这步棋，是开始点燃新一轮行业变革。

其实，早在2023年，洛阳团队就开始酝酿这个方案，他们钻遍了所有公开的政策法规，和主管部门反复谈敲，最终做出一份不依赖政府补贴、现金流有保障、信用增信多层保险的创新产品。

景区的运营数据也很给力，三大景区自开放400万人次，营收突破两亿，整个洛阳2024年旅游总收入超1200亿，这在全国城市里排名前列。

对洛阳本地来说，这13亿元不是“卖掉家业求生计”，是主动拿今后18年的未来收益去取得新的生长空间。

资金盘活了，可以投在项目改造、品牌数字化、智慧文旅等等地方，资产负债率降了，利息压力小了，企业健康度提升。

最关键是，从“门票经济”走向“体验经济”，靠票价搞不出动静，但靠提升内容和场景就不一样了。

对文旅行业，腾出新空间，全国各地都发愁优质景区资金难流转，今天借用洛阳模式做验证，白云山、宝泉、清明上河园这些项目也许都可以照做。

对金融市场，是产品创新，原有REITs产品结构过于单一，风险和收益不成正比。

这次，把信用保护凭证和资产证券化做了混搭试点，让风险更可控、投资者群体更丰富。

这笔“未来的生意”其实拉高了文旅资产的整体想象空间，未来，只要有稳定现金流、优质运营能力的景区、主题公园、综合体，都有机会变身REITs。

只要设计合理、信用担保可靠，资本大门就能敞开，甚至会出现酒店REITs、商旅综合体REITs等升级品种。

但再好的创新也不是完美，商业地产的REITs已经在中国市场上走过弯路，文旅REITs同样不可能一步到位，三大核心风险必须不断警惕：

一，客流和现金收入的可持续，疫情来袭时全国景点关门，突发因素最难算，虽然有信用凭证兜底，但真出重大黑天鹅，还得市场自己消化。

二，运营层面的长期考验，18年时间需要持续创新，从内容到服务，不能断更，不能懈怠，考验的是景区团队战略和运营能力。

三，政策的不确定性，文旅行业随时有新政策出台，国家推进，地方配合，需要灵活应对，如何确保合规、收益、保护三者齐头并进，这是走出去必须面对的现实。

但必须说，这次洛阳不是第一次引领行业变革，文物保护，从此不仅局限在政府投入，金融市场正成为新动力。