全运会后长沙房价涨3倍？奥体新城将超梅溪湖！房价过4万？可以去炒房了？赚百万很轻松？全运会的拍板，解放垸奥体中心确实会成为长沙的沸点，也会是地产的沸点。

@老王策房，老王认为房价大涨几乎不可能，大家想复制梅溪湖的炒房神话，翻三倍趁早死了这条心，为什么呢？理由有这些：

1、铁老虎：京广线作为全国的大动脉，是解放苑最大的遗憾。硬生生的把解放苑切割成了2半，好可惜啊。要是没这个，简直是一块完美无瑕的碧玉。

2、江景质量：对面大王山还是一片野茫茫。与滨江、北辰、甚至万达的天际线比都差了十万八千里。

这将无法让解放苑的江景产生过多溢价。花语江南、江悦和鸣也是江景房，你在乎过吗？

相反我认为大王山可能看这边，奥体中心建好后，反而江景溢价提高了。

3、一级开发主体待定：这个才是重中之重，到底是谁来操盘。

现在初级阶段还是城投和城发在玩。还是要有有央企来参与最好，我们来看下全国其他的，我们来看起其他城市怎么做的？
政府主导：如南京奥体中心、苏州奥体中心，爸爸资金实力足啊。

央企/国企主导：兰州奥体中心中国十七冶集团全链条开发及运营，中国十七冶集团全链条开发及运营华侨城集团投资开发，与张家口市政府合作。

政企合作型：如中建三局与黄石城发集团联合开发黄石奥林匹克体育中心，中建八局与社会资本联合体开发中建八局与社会资本联合体开发。

如金茂聚焦奥体板块的高端住宅开发，打造了济南奥体金茂府。华润深度实践“场馆+片区”综合开发，保定体育新城，广州奥体新城·华润天合、广州奥体新城·华润天合。

其实2023年华润有参与长沙奥体中心建设项目的中标，后来没声音了。

中建五局会参与解放苑奥体，确定性强的是多数场馆的总包方，毕竟肥水不流外人田。

但是会不是一级开发商，应该也很不一定吧，红星、新开铺还2个大饼还要中建来实现呢，也是有心无力吧。

华润呢，是摸不透他的心，红星跑了，这里跑了那里跑了，不知道他怎么想的。
老王希望的是金茂能继续出手呀。

那么奥体能不能成为下一个梅溪湖呢？老王认为难度很大。为什么？

别人说这句话有两层意思，按照老王的理解，隐性需求我懂了，就是南城尤其暮云大托被骂韭菜板块久也。

当年2012到2016年，买暮云大托也是4000多，5000多，如今二手房，哪怕碧桂园某项目也只4000多。

但是同时候买梅溪湖，却最高时候炒到3万多。这也就算了，一堆什么博主，还经常嘲笑，大托暮云不要买，是天天看动物的地方。

所以这层意思，大概是能不能复制梅溪湖房价翻三倍的神话？？？加上昨晚一堆主播说，这个百分百超过梅溪湖，可以大肆鼓吹这里卖房了。

老王可以告诉你：解放垸部分楼盘房价超过梅溪湖，有可能！比如中海来这里拿地，打造南京中海・江南玖序一样的产品。

绿城中国来这里拿地，打造杭州西溪云庐一样的产品。

华润来这里拿地，打造上海华润置地外滩九里一样的产品，沿着滨江最靠岸的地拿，超过3万是有概率的。

但这都是产品驱动为主，板块驱动为辅。
但是你还想这里复制梅溪湖房价翻三倍，延续炒房神话，你想多了。

那么解放垸为什么难复制下一个梅溪湖神话呢？

1、天时不可复制：梅溪湖当年的大环境，是大基建狂热+城镇化高速发展+中国经济高速发展期。

目前的环境，无论是爸爸还是房企都不会对房地产当年那么狂热，当时是没房子住，农二代进城、老口子单位房换到电梯房。

解放苑现在要像当年梅溪湖一样金茂、中海、万科、正荣、佳兆业、时代、建发等几十家头部房企扎堆进入这个板块，一年拍十几块地，有点难哎。

2、地利不可复制:当时南城有机场限高，土地都在鑫远等手里，爸爸手里没地，东边有京广线京港澳高速分割，北边物流基地+浏阳河捞刀河两河分割，都不好发展。

所以只能向西，一大片葡萄园（梅溪湖）、韭菜园（洋湖），又无拆迁负担，爸爸一张白纸好作画。

但是相比梅溪湖、洋湖，现在解放苑依然有拆迁、铁老虎等困扰，并不是一张纯色的白纸。

3、人和不可复制: 当时正逢国家提出搞平台经济，万众创业，互联网平台经济活跃，麓谷腾飞了，兴盛优选、天鹅到家等几万家企业落地麓谷，梅溪湖能起来的底层逻辑就是麓谷的后花园。

如果没有麓谷高薪产业人群的支持，不会有当年的火热。

长沙有五谷：麓谷，智谷，V谷，种谷，数谷。目前最虚的就是天心南城的数谷、湘江新区的智谷。

当时南城说是要腾笼换鸟，结果这边笼子是清空了，鸟却没来几只。印象中还只有360红衣大叔在这里蹦跶了几下。

所以这里能不能复制梅溪湖的关键，就是天心数谷和湘江科学城能不能借助全运会的东风，积极招商，引进华为、阿里、腾讯级别的企业，杭州六小龙级别的企业。这是核心底层逻辑。

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